Фото: Яна Пивцайкина
Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике» кардинально меняет правила игры на рынке жилищной аренды в России.
Документ обретёт юридическую силу 1 октября 2026 года и впервые распространит государственный контроль на краткосрочный и посуточный наём жилья — сегмент, который прежде фактически находился вне поля зрения регуляторов.
До введения новых норм обязательная регистрация арендных отношений в Росреестре распространялась исключительно на договоры сроком от двенадцати месяцев. Краткосрочный наём и посуточная сдача жилья оставались в правовой «серой зоне» — без какого-либо систематического учёта со стороны государства. Принятый закон ликвидирует этот пробел.
Что изменится для платформ и арендодателей
Под действие 289-ФЗ подпадают посреднические цифровые сервисы, обеспечивающие заключение и сопровождение сделок между сторонами. Авито, Циан и схожие агрегаторы объявлений соответствуют этому критерию: именно через них проходит подавляющая часть арендных транзакций на российском рынке недвижимости.
Согласно новому порядку, интернет-платформы самостоятельно, без участия арендодателя, будут направлять данные о состоявшихся сделках в ФНС. Собственникам жилья не потребуется подавать дополнительные документы — весь информационный обмен возьмут на себя площадки. Сведения о сделках, включая посуточный наём, предполагается фиксировать в единой государственной системе, интегрированной с порталом Госуслуги.
Как устроен механизм контроля
Алгоритмическая система будет сопоставлять несколько массивов данных одновременно: паспортные сведения владельца объекта, адрес из размещённого объявления и характер банковских поступлений на его счёт. Если квартира оформлена на одного человека, тогда как регулярные денежные зачисления, по своему характеру напоминающие арендные платежи, поступают на счёт другого лица — система зафиксирует это несоответствие.
Отдельный контрольный контур выстраивается вокруг посуточного сегмента. Систематические поступления от множества разных физических лиц в сочетании с активным объявлением, содержащим календарь доступности жилья, станут автоматическим триггером для проверки.
Вместе с тем законодатель предусмотрел важное ограничение: штрафные санкции не могут применяться в автоматическом режиме, по аналогии с фиксацией дорожных нарушений камерами. Любые взыскания возможны лишь по итогам официальной проверки с выездом инспектора.
Оговорки и неопределённость
Несмотря на то что сам закон является действующим нормативным актом, ряд существенных деталей его практического применения пока не прояснён. По информации, полученной на горячей линии Росреестра, официальных разъяснений относительно новых правил регистрации арендных отношений ведомство не публиковало. Часть материалов в СМИ, посвящённых грядущим изменениям, опирается на экспертные интерпретации, а не на конкретные подзаконные акты о цифровой регистрации аренды.
Декларируемые цели реформы — повышение прозрачности рынка жилищного найма, защита его участников от мошеннических схем и увеличение налоговых поступлений в бюджет. По существу, речь идёт о первой в российской практике попытке системно легализовать один из наиболее непрозрачных сегментов потребительского рынка посредством инфраструктуры самих же цифровых платформ.
ИСТОЧНИК